物件情報検索
売土地・分譲地
新築・中古一戸建て
新築・中古マンション
事業用物件
賃貸物件
会社概要
失敗しない住まいづくり
問い合わせ
サイトマップ
個人情報について
HOME


飲食部門(Bar)
店舗案内


アットホーム引越し見積もり


【笠間市・水戸市周辺版】失敗しない住まいづくり
不動産に格安品や掘り出し物は無いと考えた方が無難です。
実際に現地を見て、広告表示どおりか、自分の目で慎重に確かめることが大切です。
不動産広告をみるときのポイント、不動産広告の集め方、知識についてお話しましょう。

■不動産広告を見るときのポイント

その1)不動産会社の見方
・免許を受けた業者で、事務所に免許業者としての標識が掲げてあるか?
不動産の売買・代理、媒介等を行うためには免許が必要です。
免許には以下の2種類があります。違いは、事務所が2つ以上の都道府県にまたがっているか否かです。
したがって、信用度大臣免許だから知事免許より信用があるとは限りません。

2つ以上の都道府県にまたがって事務所がある場合
国土交通大臣免許
表示「国土交通大臣(○)第○○○○号」

その都道府県内だけに事務所がある場合
都道府県知事免許
表示「○○知事(○)第○○○○号」

免許番号の()内は免許の更新回数で、免許は5年ごとに更新されます。
この数字が大きいほど経歴が古く、実績のある業者とみてよいでしょう。
※ただし、個人から法人会社へ変更する場合などは、
新たに免許番号を取得しなければならない為、
あくまでも目安基準となります。

その2)物件所在地
・所在地の表示は○丁目まで表示されていますか。(分譲物件は○番地まで)

その3)交通
・通勤等の足が車なら、通勤時間帯に実際に走ってみる。
※ちなみに、JR常磐線 友部駅から水戸駅まで電車で約20分。(普通列車の場合)
笠間市(旧友部町)から水戸駅周辺までは、車でおおむね40分~50分が平均的。(平日朝の通勤時)

その4)取引態様(売買契約の形態)
・所有者を確かめる。
・取引態様(売買契約の形態)を確かめる。
売買契約の形態には次の3つがあります。
(1売主)業者自体が売主の場合
(2代理)業者が所有者を代理している場合
(3媒介)業者が所有者(売主)と買主の間を斡旋する場合
※媒介(仲介)には、さらに「専任」、「専属」、「一般」の3つがあります。

その5)設備状況
・電気、水道、ガス、排水の種類や方法・整備時期等を確認する。

■不動産広告表示に関する規制

不動産広告には、一般消費者を誇大広告や不当広告から守るため、宅地建物取引業法(宅建業法)、不当景品類及び不当表示防止法や公正競争規約などにより一定のルールが定められています。

規制内容
イ)商品の内容や取引条件について、誤認させるような不当表示の禁止。
ロ)工事完成前の広告開始時期の明示。
ハ)広告主が売り主か代理人かの表示の義務化。

その1)表示手法のルール
例えば、次のような広告表示に関するさまざまなルールがあります。
・最寄り駅から現地までの徒歩での所要時間は、分速80mとして計算した時間(信号待ちなどの時間は考慮されない)を表示する。
・電車、バスの所要時間は起点や着点の駅(停留所)の名称を明らかにして表示し、乗り換えを要するときはその旨、特急、急行の種別、通勤時の所嬰時間が平常時よりも大きく超えるときはその旨を表示する。

その2)してはいけない表示
例えば、次のような広告表示は原則として禁じられています。こういった内容に近い表現が広告に出ている場合は注意しましょう。
・「通常価格の3割引き」といったように価格を安く見せるような二重価格表示
・「業界一」とか「特選・厳選」のような買主の判断を誤らせるような広告

その3)広告に表示しなければならない表示(主なもの)

・市街化調整区域
市街化調整区域には原則として住宅が建てられないため、この地域内の土地には「宅地造成及び建物は建築できない」と表示しなければなりません。
※笠間市(旧友部町)には現在、市街化調整区域指定地域はありません。

・再建築不可
敷地が間口2m以上ない場合は住宅は建てられないので、すでに建物が建っている宅地の売買には「再建築不可」と表示しなければなりません。

・セットバック
建築基準法ができる前から建っている住宅で、面している道路が4mに満たない場合は、
建て替えるときに道路の中心線から2m以上敷地を後退させる必要があります。
これをセットバックといい、後退して道路とみなされた部分は土地面積に含むことはできません。

ページトップへ戻る

■不動産広告の集め方

その1)新聞広告、折込みチラシ
家庭にいて情報を収集する一番手軽な方法です。新聞社などは厳しい広告掲載基準を定めていて、不適合なものは掲載を断ることもあるので信頼性が高いといえます。

その2)不動産会社の「友の会」など
不動産会社の「友の会」に、希望する住宅の地域・広さ・時期・自己資金・収入・家族構成を登録すると、希望物件の情報が売出時期に送付されたり、物件情報が掲載された会誌が送付されます。また、一般公募に先立って会員だけに売出情報が提供されたり、住宅ローンや税金などのセミナーを実施してくれるところもあります。最近ではインターネットのホームページで物件情報を提供する不動産会社も増えています。

その3)情報誌
広域にわたって多数の物件情報が掲載されており、地域間・業者間の物件情報の比較などというような検討が簡単にできます。
価格の相場を学ぶこともでき、物件情報以外にも住宅の買い方や住まい方などに関するノウハウも入手できます。

■建築上の制限について

住宅等を建設する場合、お互いの利益、また良好な社会環境を整えるために都市計画法や建築基準法等の法律で、制限を行っています。
それぞれの地域によって制限が違います。ここでは、その制限の主なものを説明します.

1.道 路
道路法では主に一般の交通の用に供する道ということで、国道、都道府県道及び市町村道をいいますが、建築基準法でいう道路とは公道、私道を問わず幅員4m以上とされています(私道の場合は、原則として特定行政庁から道路の位置の指定を受けたものでなければなりません。)。
つまり幅員4m以上の道路(私道も含めて)に面した敷地であれば建物は建てられるわけです。
ただし4m未満の道でも特定行政庁が指定する場合は、下図のように道の中心線より2mずつ後退した線をその道路の境界線とみなします。

2.道路と敷地の関係
敷地は、都市計画区域内では、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければなりません。しかし、敷地は必ずしも規則正しく道路に接しているとは限らず、路地状部分で接している場合があります。この路地状部分は私道ではなく、敷地の一部(敷地の延長)とされ敷地面積に含めます。この路地状部分の長さ(L)と幅(W)の関係は、都道府県条例で規定しているところが多いようです。

L(m)

W(m)

備     考

L≦20

W≧2

耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で、延べ床面積が200m2を超える場合は、3m以上。

L>20

W≧3

耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で、延べ床面積が200m2を超える場合は、4m以上。


3.用途地域
都市計画法では、次の12種類からなる用途地域を定めています。
建設予定地がどの地域に該当しているかを知りたい場合は、市区町村の都市計画課または建築課で調べることができます。

用 途 地 域

主  旨

左記の用途以外に建てられる建物

1種低層住居専用地域

低層住宅の専用地域

小規模店舗、事務所兼住宅、小中学校等。

2種低層住居専用地域

小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域

小中学校等、150㎡迄の一定の店舗等。

1種中高層住居専用地域

中高層住宅の専用地域

病院、大学、500㎡迄の一定の店舗等。

2種中高層住居専用地域

必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域

病院、大学、1,500㎡迄の一定の店舗、事務所等。

1種住居地域

大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域

3,000㎡迄の店舗、事務所、ホテル等。

2種住居地域

住宅地のための地域

店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケ店等。

準住居地域

自動車関連施設等と住宅が調和して立地する地域

自動車関連施設等。

近隣商業地域

近隣の住宅地の住民のための店舗・事務所等の利便の増進を図る

住宅、店舗、小規模の工場。

商業地域

店舗・事務所等の利便の増進を図る地域

住宅、小規模の工場。

準工業地域

環境悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域

危険性、環境悪化大の工場等の建築不可。

工業地域

工業の利便の増進を図る地域

住宅、店舗の建築可。病院、ホテル等の建築不可。

工業専用地域

工業の利便の増進を図るための専用地域

住宅、店舗、学校、病院、ホテル等は建築不可。

 

4.防火地域
市街地における火災の危険を防止するために、都市計画法に基づいて防火地域と準防火地域が指定され、建物の構造を規制しています。都道府県または市区町村の都市計画課あるいは建築課で調べるとわかります。普通の住宅であれば、防火地域の場合は準耐火建築物以上、準防火地域の場合は外壁及び軒裏を防火構造とする3階建ても一定の技術基準に適合するものは、建設できるようになりました。
※笠間市(旧友部町)には現在、防火地域の指定地域はありません。

5.建ぺい率
「建築面積の敷地面積に対する割合」のことです。建築面積を敷地面積で除した数値で、普通パーセントで表現します。
次表のとおり用途地域によって建ぺい率の制限が定められています。

6.容積率
「延べ面積の敷地面積に対する割合」のことです。敷地面積で延べ面積を除した数値で、普通パーセントで表現します。
次表のとおり用途地域や場所によって制限が異なります。通常、建ぺい率と容積率はセットで制限を受けます。

〔建ぺい卒、容積率制限〕

用 途 地 域

建ぺい率(%)

容積率(%)

1種低層住居専用地域

30,40,50,60

50,60,80,100,150,200

2種低層住居専用地域

1種中高層住居専用地域 

100,150,200,300

2種中高層住居専用地域

1種住居地域

60

200,300,400

2種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

80

商業地域

200,300,400,500,600,700,800,900,1000

準工業地域

60

200,300,400

工業地域

工業専用地域

30,40,50,60

用途地域の指定のない区域

60(50)

200(80.100)

(注1)建ぺい率の欄で防火地域内や角地にある場合は上表の数値と異なる場合があります。
(注2)前面道路が12m未満の場合は、上表の容積率と異なることがあります。
(注3)用途地域の指定のない区域における( )内の数値は特定行政庁が指定した区域に適用されます。

7.建物の各部分の高さ
自分の建物とはいえ無秩序に高いものは建てられるわけではなく、秩序あるまちづくりのためには、やはりそれぞれの用途地域の趣旨に沿った建物が望ましいと考えられます。そこで一般に斜線制限、高さ制限、日影規制などにより建物の高さの限度が決められています。

(1)前面道路からの斜線制限(道路斜線)
道路にも採光、通風が必要であり、またその両側の建物の日照、採光、通風を確保するために、前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の斜線内に建物を収めようとするものです。ただし、道路から一定の距離がある場合を除きます。

(2)隣地境界線からの斜線制限(隣地斜線)
道路斜線と同様に日照、採光、通風を確保するために、隣地境界線からも斜線制限を設けています。

(3)北側境界線からの斜線制限(北側斜線)及び日影規制
第1種及び第2種低層住居専用地域または第1種及び第2種中高層住居専用地域については、特に良好な住宅環境を確保するため、真北方向の隣地境界線、又は、真北方向の前面道路の反対側の境界線からの斜線制限を設けています。

(4)第1種低層住居専用地域内の高さ制限
第1種及び第2種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、10m以内または12m以内とされています。 ただし、良好な住居の環境を害さないもの、学校等で特定行政庁が認める場合は12mを超えることもできます。

(5)日影規制
第1種及び第2種低層住居専用地域、第1種及び第2種中高層住居専用地域、第1種及び第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域又は用途地域の指定の内区域のうち、地方公共団体の条例で指定する地域について隣地に生じる日影が一定時間以内になるよう建物の高さの制限を定めています。詳しくは、市区町村の建築関係の課で調べることができます。

■住宅の構造・工法とその特徴

1.木造軸組工法(在来工法):我が国の伝統的な工法で、地域の気候・風土にあった特徴を加味して、一般の大工や工務店により建設されてきました。 柱やはりなどの横架材を組み合わせて加工(軸組または骨組のこと)を構成し、これを基本として壁、床、屋根などを付加して全体の構造を形成します。壁と柱の位置関係により、壁は2つの種類に分けられます。1つは柱が壁面より現われている「真壁造」で、もう1つは柱が壁の中に隠れて見えない「大壁造」です。木造軸組工法は、我が国の豊富な森林資源を利用して、「夏を旨とすべし」(兼好法師)と考えられてきたため、窓などの開口部を多く設けることができるほか、自然の素材として木の持つ特徴を生かすことができます。反面、できるだけ釘を使用しないで木材を組合わせて構造体を作るため、木材の加工には熟練した技能を必要とするほか、構造体を構成する木材自体が燃えやすいなどの欠点を有しています。

・「木造軸組」ハウスメーカー:住友林業、一条工務店等。

2.ツーバイフォー工法(枠組壁工法):主に北米で普及した木造住宅の工法で、我が国では昭和49年に一般工法としてオープン化されました。基本となる木材の断面寸法が2×4インチ(約5cm×lOcm)であることから一般にこのように呼ばれています。この工法は床版と耐力壁によって建物全体を一体化し、一種の箱を組み立てることを基本としていますので、一般的に耐震性に優れています。 しかし、床や壁に大きな開口部を設ける場合には補強をする必要があるなど一定の制約を受けます。この他の特徴を挙げると、
(1)構造部材の組み立てはすべて釘や金物によって緊結する。
(2)現場での生産性が高く、工期は約2か月半で比較的短い。
(3)熟練した技能を必要としない。
(4)石こうボードなどを使用することによって耐火性のすぐれた構造の住宅とする。

・「2×4」ハウスメーカー:積水ハウス(積水2×4)、三井ホーム等。

3.鉄骨造:鉄骨造は、低層建築物から高層建築物まで多種の用途の建築構造物に用いられています。鉄筋コンクリート造に比べて自重が軽く、粘りがあるため、耐震性を有する建築物や体育館などの耐火構造物に使用されています。注意すべき点としては、
(1)火災時の温度上昇によって強度の低下や変形を生じやすいので耐火材料で被覆することが望まれること。
(2)錆を生じやすい材であるので適度な塗装により防錆をすること。

4.鉄筋コンクリート造:鉄筋コンクリート造は、桂・梁・壁・床の鉄筋をあらかじめ組み上げておき、その回りに型枠を造り、その中にコンクリートを流し込む方法で、基礎から最上階の屋上までを一体で造ります。このため造形的にも自由度があり、構造的な弱点が少ないといった特徴があります。また、耐風性・耐久性・耐火性に優れているため、中高層建築物に多く用いられていますが、一般の個人住宅でも用いられることがあります。なお、自重が大きいため、軟弱地盤では基礎工事を十分行う必要性があります。

5.プレハブ住宅:プレハブ住宅とは、その部材を「まえもって(PRE-)工場で規格生産された(FABRICATED)」住宅のことです。
構造体から建具設備まで、品質管理された工場で量産されるため、品質や価格を安定させることができると言われています。
種類は構造別に分けると、「木質系」、「鉄骨系」、「コンクリート系」があります。
工法別に分ければ、建物を壁パネルで支える「壁式」、柱と梁を使う「軸組式」、その併用式のほか、工場で寝室・台所・洗面所・階段などそれぞれの空間毎にユニットを生産する「ユニット式」があります。

・「木質系」ハウスメーカー:ミサワホーム、エスバイエル等。
・「鉄骨系」ハウスメーカー:積水ハウス。大和ハウス。パナホーム、積水ハイム(ユニット式)等。
・「コンクリート系」ハウスメーカー:旭化成へーベルハウスなど。

6.ログハウス(丸太組構法住宅):ログハウス(丸太組構法住宅)は、丸太材を積み上げて壁を構成する住宅で、北欧や北米では古くから建設され、実績を有しています。我が国では正倉院の校倉造りに見られるように倉庫等に使用されることはありましたが、住宅として造られるようになったのは近年になってからです。昭和61年に技術基準が告示され、一般工法としてオープン化されて以来、建設戸数は年々増加しています。一般的に火気使用室以外には内装材をほとんど使用しないため、木の素材の特徴を生かした部屋を設けることができます。しかし、丸太材を横に積み上げるため、丸太材の収縮により壁全体が収縮しますので、窓や扉の上部に収縮に対応した隙間を設けておくなどの措置を行うことが必要になります。

■不動産業者の選び方

●「大手か、それ以外か」でなく、「信用度、誠実度」で。仕事に責任をもってくれる企業を選ぼう。
住宅のように、一生で最大の買い物をするときには「誰」から買えばよいのか迷うのは当たり前です。
売買を安全に行うためには、信用のある不動産業者を選ぷ必要があります。
皆さんがどんなに住宅の知識を熱心に学んだとしても、一生で最大の買物に値する物件の提供を受けるためには、専門家としての不動産業者のサポートが必要だからです。

※当社を信頼していただける理由の一つに、笠間市(旧友部町)はオーナーの地元、生まれ育った町であり、実家の後を継いで暮らしていることです。
創業以来、数多くの、親類、ご近所、友人の取引も担当させていただいております。(有)ディスクロードコーポレーションは、地元ならではの信用度・誠実度を育み続けます。

1.免許を受けているか

茨城県知事免許(3)第6172号
※(有)ディスクロードコーポレーションは茨城県知事免許を受けています。安心してお任せください。

2.業者団体に加盟しているか
不動産業界にはいくつかの団体があります。これらの団体は新規加入業者の資格審査や研修会を行っており、また、苦情処理の相談業務を行っているところもあります。こうした団体に加盟しているかどうか調べるのも業者を選ぶ一つの方法です。

※(有)ディスクロードコーポレーションは社団法人 茨城県宅地建物取引業協会会員です。

3.業者名簿を調べる
都道府県の宅地建物取引業担当課に行きますと、知事免許業者名簿とその都道府県内に事務所を置いている国土交通大臣免許業者名簿が閲覧できます。業者名簿には、業者の経歴、免許更新前5年間の営業実績、資産状況の他、過去の行政処分歴などが記載されていますので、ある程度の信用判断ができます。

※ホームページでも検索できます。当社は石岡支部所属です。
(社)茨城県宅地建物取引業協会のホームページへ
〒310-0066 水戸市金町3-1-3 茨城県不動産会館 TEL:029(225)5300

4.こんな業者に要注意
不動産取引の知識が少ないことにつけこまれて、業者にだまされたという話をよくききます。
このような業者がよく使う手口には、次のようなものがありますので十分注意することが必要です。

(1)おとり広告で客をつる
売るつもりもない物件や売ることのできない物件などを、非常に有利な条件で広告し、客を集め、他の売れそうもないひどい物件を言葉巧みに売りつける。

(2)なかなか書類を作らない
あとで問題になっても証拠を残さないために、重要事項説明書を渡さず、口だけの説明で済ませようとする。

(3)契約を急がせる
早く契約しないと売れてしまうなどと言って、契約をせきたてる。また、解約を申し出ると法外な違約金を要求する。

(4)住宅ローンについて甘い話をする
提携ローンがついていないのに簡単な手続きで有利なローンが借りられるような話をする。このようなことに気がついたら直ちに話をとりやめた方が無難です。

※堅実な返済計画は、無理のない資金計画から。当社スタッフへお気軽にご相談ください。もちろん、無料でご相談承ります。

 

■現地見学の際のチェックポイント

●通常の交通機関で行ってみましょう。
●平日と休日、晴れの日と雨の日など、いろいろな条件で見てみましょう。
●家族で行き、それぞれの目で見てみましょう。

1. 不動産業者が車で案内してくれることもありますが、後日にでも、必ず電車やバス、マイカーなど入居後の足となる交通機関で現地に行きましょう。
その上、最寄り駅からの時間や通勤路の環境をチェックしましょう。

2. 現地見学は土日祝日を利用することが多くなりがちですが、通勤のラッシュ度、工場騒音など普段の生活環境を見るために平日にも見学しましょう。
また、雨の日と晴れの日でも交通状況などが違います。肝心なことは、違う条件の日に2度、3度と足を運び、その都度発見できる細かい事項についてチェックを行うことです。

3. 家族全員で現地に見に行けば一人では目が届かない欠陥や問題点を見つけることができます。
また、家族それぞれの役割に応じてチェックすると効率的に見ることができます。

ページトップへ戻る